2021年以来，楼市跌了四五年，全国销售额比高点时跌去了一半，一二线%，部分三四线甚至腰斩，那么，

　　最近我提出了一个新观点，在市场上引发广泛讨论，楼市的二八现象：未来只有20%的核心城市房价会再创新高，剩下80%的城市将会长期阴跌。

　　我研究了20多年房地产，出版了三本专著《房地产周期》《全球房地产》《房地产大趋势》，提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。

　　今天咱们就不绕弯子了，给大家拆解房价上涨的3大信号，看懂了可以帮你少走很多弯路。这3大信号都有历史案例和数据支撑，屡试不爽。

　　房地产市场很大程度上是政策市，受政策影响非常大。货币政策、税费政策、土地政策都会影响市场。

　　2016年国家首次提出“房住不炒”，表明国家要遏制投机炒作，降负债、降杠杆。没几年，随着政策不断加码，房地产历史性拐点出现。我在2020年提出，房地产将出现历史性大顶，就是因为看到了国家大政方针的转变。

　　到了2024年，国家首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，这是重大信号，表明楼市进入放松周期，各种限购、限贷措施将会陆续取消。

　　我一直讲，房地产是周期之母，房地产稳则经济稳。如果未来政策从放松转向鼓励，发挥房地产拉动经济复苏的作用，那么，大家就一定要重视了。房价涨，政策先行，政策是房价上涨的核心前提。

　　首先，限购全面松绑。十五五规划建议明确要求“清理住房消费不合理的限制性措施”，目前全国仅剩北京、上海、深圳、海南还实施限购。我预计未来一线城市外环限购全面放开、3年左右全域放开，这是大势所趋。

　　其次，房贷利率持续大幅下降。2025年三季度，新发放商贷利率跌至3%的历史低位。我预计未来房贷利率将会下调，降低购房成本和门槛。

　　最后，降低税费，恢复市场信心。各地方不断减免购房相关税费，比如免征契税、“换房退税”、多孩家庭购房契税补贴，等等。对房企的资金托底也很重要，2024年住建部设立了地产“白名单”，保交楼，防止烂尾楼。我预计未来力度会逐渐加码。

　　2015年那波楼市回暖前，正是“3.30新政”率先降息降准、放开限购，才开启了行情。未来当你看到一线城市核心区限购松动、房贷利率持续下降、税费降低、政府收购存量房去库存，就是新一轮房价启动前的“预热信号”。

　　经济复苏，就业和居民收入上涨，楼市才有支撑，配合上政策催化才能激活购房需求。

　　判断经济拐点，教给大家1个领先指标：制造业PMI新订单指数。企业新订单是居民就业和收入的先行指标。2015年8月，新订单指标触底回升后，北京、上海等一线%后，楼市迎来小阳春。

　　另外两个指标可以参考，央行每季度调查公布的城镇储户收入信心指数、就业预期指数。信心比黄金更重要，居民预期改善，是房价上涨的领先指标。2016年那轮楼市行情，这两个指数曾连续6个月上涨。

　　房价是供求的结果，如果未来热点城市人口不断流入，供地持续减少，地价上涨，供求格局就会改善。

　　2024年全国住宅用地成交面积同比大降18%，但是优质地块很受青睐。2025年北京上半年土拍9宗地块溢价成交；2025年10月份，上海第八轮土拍，徐汇滨江等土地溢价成交，表明市场对核心城市、核心区域长期看好。

　　“房地产长期看人口”，跟着人口流动去买房。2020-2024年，杭州年均增加17万人、成都年均增加13万人、深圳年均增加11万人，这些核心城市持续吸纳年轻人口，带来源源不断的购房需求。

　　最后，给大家做个总结，未来房价上涨的3大核心信号是：政策从“放松”全面转向“鼓励”，定位发生重大转变；经济拐点出现，领先指标回升；供求关系逆转，热点城市房价率先上涨。

　　最后还是要提醒大家，短期大家还需要耐心等待，长期来看，买房，最重要的是选核心城市、核心地段的好产品，才能帮你保值增值，穿越周期。记住未来楼市的二八现象。

　　我敢跟小任赌一把，26年如果涨，我给他一万元，如果不涨，他只须给我5千元，敢吗？小任

　　我想作为一个经济学家，能不能够分析的具体一点解决这两个问题： 1，钱哪里来？ 2，谁来买房？

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